باشگاه‌خبرنگاران جوان؛ محبوبه‌کباری - بازار مسکن در روزهای اخیر نیز همانند سایر بازارها با نوسانات قیمتی مواجه شده است؛ بازاری که در بخش اجاره، در برخی مناطق با رشد قیمت همراه بوده است.

بررسی‌ها حاکی از آن است که گرچه اقداماتی در راستای ساماندهی این بازار آغاز شده، اما کماکان با چالش‌های ساختاری روبه‌روست که نیازمند اقدامات بیشتری در این زمینه است.

با وجود اینکه هنوز فصل اجاره مسکن آغاز نشده است، بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت‌های اجاره در برخی مناطق با رشد مواجه شده؛ اما این رشد و تورم قیمتی در مقایسه با سایر بازارها کمتر بوده است.

کمترین نرخ رشد قیمت مربوط به بازار اجاره مسکن

طبق داده‌های گزارش جدید مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده در فروردین‌ ۱۴۰۵، روند نزولی تورم اجاره مسکن که از شهریور ۱۴۰۳ آغاز شده بود، در نخستین ماه سال جدید نیز ادامه یافت. ضمن اینکه کمترین میزان رشد قیمت در بین ۱۲ گروه از کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور در فروردین‌، به بازار اجاره اختصاص یافت.

اطلاعات گزارش جدید مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در فروردین‌ماه نه تنها اجاره‌بهای مسکن با فاصله قابل‌توجهی نسبت به تورم عمومی کمتر بوده، بلکه کمترین میزان رشد قیمت در بین سایر گروه‌های کالاها و خدمات مصرفی خانوارها نیز به این بازار تعلق داشته است.

تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن کاهشی شد

تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور در فروردین‌ماه که نشان‌دهنده تغییرات شاخص اجاره‌بها در این ماه نسبت به فروردین‌ماه سال قبل است، به کمترین میزان چهار سال اخیر رسیده است. تداوم نزول تورم اجاره، علامتی مثبت و امیدوارکننده برای مجموعه بازار مسکن، به‌ویژه مستأجران محسوب می‌شود.

تورم ماهانه اجاره ۱.۶ درصد در مقابل تورم عمومی ۵ درصد

براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره مسکن در فروردین‌ماه به سطح ۳۱.۱ درصد رسید. این میزان نه تنها کمترین سطح تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در چهار سال گذشته است، بلکه با فاصله قابل‌توجهی از تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه ۷۳.۵ درصدی فروردین، کمتر است.

تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن نیز در فروردین ۱.۶ درصد گزارش شد که نسبت به تورم عمومی ماهانه ۵ درصدی، با فاصله محسوسی کمتر است. تورم سالانه شاخص اجاره فروردین ۳۳.۷ درصد بوده که این میزان در مورد تورم عمومی، ۵۳.۷ درصد گزارش شده است.

کاهش تورم اجاره همزمان با رشد تسهیلات ودیعه مستأجران

تورم شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور در حالی در نخستین ماه از سال ۱۴۰۵ به مسیر نزولی خود ادامه داد که هیأت عالی بانک مرکزی، با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مبنی بر افزایش سقف تسهیلات ودیعه مسکن به منظور حمایت از خانوارهای مستأجر، موافقت و مصوبه افزایش سقف کلی و فردی این تسهیلات را ابلاغ کرد.

بر این اساس، سقف کلی تسهیلات ودیعه مسکن مستأجران از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت افزایش یافت و سقف‌های فردی این تسهیلات نیز به ترتیب در شهر تهران به ۳ میلیارد و ۶۵۰ میلیون ریال (۳۶۵ میلیون تومان)، در مراکز استان‌ها به ۲ میلیارد و ۸۰۰ میلیون ریال (۲۸۰ میلیون تومان)، سایر شهرها به ۱ میلیارد و ۸۵۰ میلیون ریال (۱۸۵ میلیون تومان) و در روستاها به ۷۵۰ میلیون ریال (۷۵ میلیون تومان) افزایش یافت.

متقاضیان واجد شرایط این تسهیلات پس از ثبت‌نام و تأیید در سامانه طرح‌های حمایتی مسکن وزارت راه و شهرسازی، جهت دریافت تسهیلات ودیعه مسکن به شبکه بانکی معرفی می‌شوند. سال گذشته این تسهیلات به بیش از ۳۶۶ هزار متقاضی واجد شرایط پرداخت شد.

 بسته سیاستی جامع برای کنترل بازار اجاره ضروری است

دولت می‌تواند با اتخاذ یک بسته سیاستی جامع، متشکل از اقدامات کوتاه‌مدت برای کنترل بحران و اقدامات بلندمدت برای ساماندهی بازار مسکن، گام مؤثری در جهت بهبود بازار اجاره مسکن بردارد.

محسن رضایی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به اینکه این دسته از اقدامات با هدف کاهش فشار فوری بر مستأجران و جلوگیری از شوک‌های قیمتی طراحی می‌شود، گفت: «یکی از این اقدامات، ایجاد و تقویت کمیته‌های کنترل اجاره‌بهاست. اگرچه ایده تشکیل کمیته‌ای برای تعیین محدوده نرخ اجاره وجود داشته، اما این کمیته‌ها باید با اختیارات اجرایی قوی‌تری بازتعریف شوند.»

وی افزود: «پیشنهاد می‌شود این کمیته‌ها که متشکل از نمایندگان بخش خصوصی، مجلس، بانک مرکزی و نظام مهندسی هستند، علاوه بر اطلاع‌رسانی، از بسته‌های تشویقی واقعی مانند معافیت‌های مالیاتی پلکانی برای مالکانی که نرخ اجاره را در چارچوب تعیین‌شده (مثلاً حداکثر معادل نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی) افزایش می‌دهند، استفاده کنند.»

رضایی با اشاره به محدودیت موقت در افزایش اجاره‌بها به عنوان یکی دیگر از اقدامات گفت: «در شرایط اضطراری کنونی، دولت می‌تواند با الگوبرداری از برخی کشورها، برای یک دوره دو ساله سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را تعیین کند. تجارب اخیر در موارد مشابه نشان داده که تعیین حداکثر ۲ درصد افزایش سالانه برای واحدهای مسکونی، آن هم برای مدت محدود، می‌تواند به عنوان یک اقدام ضدشوک عمل کرده و از کوچک‌سازی اجباری خانوارها جلوگیری کند.»

حسن محتشم، عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، نیز در خصوص کنترل بازار اجاره‌بها اظهار داشت: «از جمله اقدامات عملی کنترل بازار اجاره‌بها، کاهش نرخ تورم، حفظ ارزش پول ملی و افزایش درآمد خانوار است. چنانچه موارد مذکور تحقق یابد، بازار اجاره‌بها کنترل خواهد شد و به تناسب عرضه و تقاضا خواهد رسید.»

وی بیان کرد: «اجرای سقف اجاره‌بها پیش‌تر نیز در دستور کار گرفت و بر این اساس بسیاری از صاحبان ملک، مطابق با میزان مجاز مشخص‌شده، اجاره‌بها را افزایش می‌دهند. نکته مهم در این فرآیند توجه به صاحبان ملک نیز است، چراکه به سبب تورم بازار مسکن، آنان نیز با افزایش هزینه‌ها روبه‌رو هستند.»

عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران خاطرنشان کرد: «افزایش قیمت مسکن ناشی از عوامل متعددی همچون افزایش هزینه ساخت و کاهش ارزش پول ملی است. بنابراین گرانی یک خانه به معنای کسب سود بیشتر نیست و به موازات آن سایر هزینه‌ها نیز افزایش یافته است. در مفهوم کلی، کنترل بازار اجاره‌بها نیازمند اقدامات عملی و برنامه‌ریزی مشخص است و ضرورت دارد مولفه‌های مختلف توأمان با یکدیگر به کار گرفته شوند.»

آگهی‌های تقلبی؛ عامل التهاب بازار اجاره مسکن

بررسی‌ها حاکی از آن است که بخش عمده‌ای از افزایش قیمت در بازار اجاره مسکن ناشی از آگهی‌های تقلبی در برخی از سامانه‌هاست، به طوری که برخی از دلالان و سوداگران قصد دارند با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، بازار را ملتهب کنند.

داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران با اشاره به اینکه بازار مسکن در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد، گفت: «در سال‌های گذشته بخشی از اطلاعات بازار مسکن از طریق سامانه‌هایی که در اختیار مجموعه‌های مرتبط قرار داشت، به شکل منظم استخراج و در اختیار نهادهای تصمیم‌گیر از جمله بانک مرکزی قرار می‌گرفت و این داده‌ها مبنایی برای انتشار آمارهای تحلیلی در حوزه مسکن بود.»

وی با اشاره به اینکه بازار مسکن مانند سایر بازارها تحت تأثیر تورم قرار گرفته و با افزایش قیمت روبه‌روست، اظهار داشت: «افزایش قیمت در این بازار را شاهد هستیم، اما هنوز در مقایسه با سایر بازارها، این بازار با رشد جهشی مواجه نشده است.»

بیگی‌نژاد با بیان اینکه در سال‌های گذشته شیوه‌های جمع‌آوری و انتشار داده‌های بازار مسکن تغییر کرده است، افزود: «امروز بخشی از قیمت‌گذاری‌ها و تحلیل‌ها در بسترهای مختلف و حتی فضای مجازی منتشر می‌شود که این موضوع می‌تواند بر نحوه شکل‌گیری انتظارات در بازار اثرگذار باشد و ضرورت دقت بیشتر در ارائه اطلاعات را افزایش می‌دهد.»

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران توضیح داد: «درج آگهی‌های تقلبی و قیمت‌سازی در این بخش باعث شده که قیمت‌ها در این بازار با قیمت‌های واقعی تفاوت داشته باشد.»

وی ادامه داد: «هرگونه عدم شفافیت یا فاصله گرفتن از داده‌های رسمی و کارشناسی‌شده می‌تواند زمینه بروز نوسان در بازارها را فراهم کند و از این جهت، وجود یک سازوکار منسجم برای تبادل اطلاعات میان بخش‌های مختلف اهمیت دارد.»

بیگی‌نژاد یادآور شد: «در حال حاضر سامانه‌ای وجود ندارد که داده‌ها، مشخصات، تعداد قراردادهای انجام شده و میزان افزایش قیمت را اعلام کند و دو سامانه کاتب و خودنویس هنوز خروجی و داده‌ای اعلام نکرده‌اند. از این رو، متأسفانه این آگهی‌های غیرواقعی مرجع قیمت‌گذاری می‌شوند.»

وی تأکید کرد: «این آگهی‌ها نباید ملاک قیمت‌ها باشند و تنها مواردی ملاک قیمت‌گذاری هستند که قرارداد آنها به ثبت رسیده است و در حال حاضر سامانه‌ای این اطلاعات ثبت‌شده را منتشر نمی‌کند.»

بازار اجاره مسکن در حال حاضر نیازمند تدابیر لازم برای کنترل است. به نظر می‌رسد امسال نیز دولت با در نظر گرفتن و تعیین نرخ اجاره‌بهای مسکن و کنترل برای رعایت این قیمت، می‌تواند بازار آرامی را برای مستأجران رقم بزند.